- Comment constituer votre dossier ?
Comment faire mon dossier d’inventaire
Votre dossier est constitué de :
- La page de garde : avec notamment la référence cadastrale (vous pouvez la trouver ici https://france-cadastre.fr) ;
- Une localisation de votre terrain à l’échelle de la commune : https://www.geoportail.gouv.fr ;
- Une vue en hauteur des bâtiments :
- Les photographies des façades ;
Veillez à nous indiquer sur la vue en hauteur des bâtiments l’angle de prise des photographies des façades.
Vous êtes invités à vous appuyer sur cet exemple pour constituer votre dossier.
L’inventaire en bref
Si vous êtes propriétaire d’un bâtiment* agricole ou artisanal en dehors d’un bourg, vous serez impacté par le Plan Local d’Urbanisme intercommunal. En effet dès l’approbation du PLUi prévu pour 2020, il ne sera possible de demander le changement de destination* de ces bâtiments actuellement à destination agricole ou artisanale, uniquement si ceux-ci sont intégrés dans l’inventaire.
Pour évoquer les exemples les plus courants, vous êtes concernés si vous vivez dans une maison d’habitation anciennement lié à une exploitation agricole et pour laquelle aucun changement de destination n’a été demandé. Ou bien si vous envisagez de réhabiliter une grange en maison d’habitation.
Intégrer l’inventaire ne signifie pas que vous changez la destination de votre bâtiment. Vous vous ouvrez seulement une possibilité dans les 10 années qui viennent. Le changement de destination s’obtient par le dépôt d’une Déclaration Préalable.
Lorsqu’il est accordé, le changement de destination d’un bâtiment agricole en maison d’habitation engendre le paiement de la Taxe d’Aménagement. Le changement de destination d’une maison d’habitation agricole à maison d’habitation ne génère pas de Taxe d’Aménagement.
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Où vérifier la destination de votre bâtiment ? Dans le meilleur des cas : votre notaire possède cette information. A défaut il est possible de trouver la réponse dans les autorisations d’urbanisme (Déclaration Préalable ou Permis de Construire) obtenues pour le bâtiment. En dernier recours, retrouvez la preuve que vous avez déjà acquitté la Taxe d’Aménagement.
- Un « bâtiment » est un ouvrage clos et couvert, fixe et pérenne, générant un espace utilisable par un individu.
- La « destination » est ce pourquoi le bâtiment est édifié. Il existe 5 destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaires et tertiaires. Il est précisé que les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le local principal. Le « changement de destination » consiste à basculer de l’une à l’autre de ces 5 destinations.
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Je suis concerné car je possède des bâtiments en zone inconstructible
Si vous êtes propriétaires ou projetez de l’être, d’un bâtiment qui n’est pas situé dans un bourg vous êtes concernés.
Les zones inconstructibles du futur Plan Local d’Urbanisme intercommunal seront les zones naturelles (N) et agricoles (A). Ceux sont des espaces peu ou faiblement construits. Le sol est utilisé pour des activités humaines comme l’agriculture ou l’élevage mais il s’agit également d’espaces naturels sans intervention de l’être humain, comme les forêts ou les landes.
Ces espaces sont dits « inconstructibles » car il est interdit d’y édifier des bâtiments sauf exceptions, principalement pour des activités nécessaires à l’agriculture. Il est par exemple impossible de se voir autoriser un permis de construire pour une maison individuelle en secteur naturel ou agricole. Un logement neuf ne sera autorisé que si une personne démontre que sa présence sur les lieux est nécessaire à l’activité agricole. Il ne suffit donc pas d’être agriculteur pour être autorisé à construire une maison en zone naturelle ou agricole.
Vous êtes concernés si vous possédez en zone inconstructible : une grange, une étable, un logement lié à une exploitation agricole, un hangar, un bâtiment artisanal…
Le logement de fonction d’une exploitation agricole a une destination agricole. Ce logement a été autorisé uniquement car il était nécessaire à l’exploitation agricole. Selon les projets de cession de l’activité ou de vente de la maison, il peut être utile de l’intégrer à l’inventaire. Le logement de fonction d’un ancien exploitant agricole est toujours à destination agricole si aucune demande de changement de destination n’a été faite. Un agriculteur qui reste dans sa maison à sa retraite doit faire le changement de destination.
Ce bâtiment doit être existant, c’est-à-dire qu’il a conservé l’ensemble de ses murs porteurs, ce ne peut être une ruine.
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Pourquoi intégrer l’inventaire ?
Dès l’approbation du Plan Local d’Urbanisme intercommunal, en zone inconstructible, seuls les bâtiments identifiés spécifiquement dans le PLUi pourront demander le changement de destination. Cette identification spécifique du ou des bâtiments fera partie du règlement du Plan Local d’Urbanisme intercommunal. Chaque bâtiment ou groupe de bâtiments rapprochés aura sa fiche détaillée. Toutes ces fiches seront ensuite rassemblées dans ce qui prendra la forme d’un grand inventaire. Cela signifie qu’à partir de 2020 un bâtiment en zone inconstructible qui ne sera pas intégré à l’inventaire sera dans l’incapacité de demander le changement de destination.
Exemple : une ancienne grange à destination agricole que vous souhaitez transformer en maison d’habitation : ce projet ne sera envisageable que si la grange possède sa fiche dans l’inventaire.
Intégrer l’inventaire est donc primordial pour vous ouvrir des possibilités d’évolution de vos bâtiments en zone inconstructible. Bien entendu, les maisons d’habitation n’ont aucun intérêt à figurer dans cette liste. Cette liste n’a d’intérêt que pour les bâtiments qui pourraient devenir des logements. Attention ! Le logement de fonction d’une exploitation agricole a une destination agricole. Ce logement a été autorisé car il était nécessaire à l’exploitation agricole. Il peut donc être justifié d’intégrer ce bâtiment à l’inventaire en fonction des projets.
Que se passe-t’il si le PLUi est approuvé et que j’ai oublié d’intégrer mon bâtiment dans l’inventaire ? Ce bâtiment n’est pas voué à tomber en ruine et disparaître. En effet, le PLUi fera l’objet de plusieurs modifications ou révisions. Ce sera alors l’occasion d’intégrer le bâtiment cette fois-ci.
Que se passe-t’il si je fais mes travaux de transformation en maison sans me préoccuper de ces formalités administratives ? Vous commettez une infraction au code de l’urbanisme. Votre commune ou le préfet sera alors dans l’obligation de faire dresser un procès verbal. Les services fiscaux pratiqueront une majoration de 80% de la taxe d’aménagement avant même d’engager une quelconque procédure devant les tribunaux. En cas de sinistre (incendie, tempête)l’assurance refusera toute indemnisation au motif qu’il ne s’agit pas d’une maison d’habitation régulière, et en cas de vente, l’acheteur obligatoirement averti aura un argument de poids pour diminuer le prix.
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Quelle démarche suivre lorsque vous souhaiterez changer la destination de votre bâtiment après 2020 ?
Si ce jour arrive, sachez que le simple fait que votre bâtiment soit dans l’inventaire ne suffit pas. La présence dans l’inventaire vous permet seulement de demander l’autorisation. Il vous faudra alors déposer soit une Déclaration Préalable, soit un Permis de Construire.
L’acceptation ou le refus dépendra de la Commission Départementale de Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers (CDPNAF) dans les futures zones agricoles (A) et de la Commission Départementale de la Nature des Paysages et des Sites (CDNPS) dans les futures zones naturelles (N). Ces commissions vérifieront simplement que votre changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Votre maire quant à lui vérifiera que les réseaux sont suffisants et que l’action des secours civils peut être assurée.
Vous souhaitez changer maintenant la destination ?
Inutile d’intégrer l’inventaire si vous changez la destination du bâtiment avant l’approbation du PLUi
Pour changer la destination d’un bâtiment il suffit de déposer une Déclaration Préalable dont vous pouvez télécharger le cerfa en cliquant ici. Pour vous aidez à remplir ce cerfa et veiller à bien titrer la demande, veuillez vous appuyer sur ce modèle. Le dépôt de la Déclaration Préalable se fait dans votre mairie. La Commune a un mois pour répondre.
Le changement de destination d’un bâtiment agricole en bâtiment d’habitation a des conséquences différentes selon la situation :
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Si vous basculez un logement de fonction agricole en maison d’habitation, il n’y a pas de paiement de taxe d’aménagement. La taxe d’aménagement ayant déjà été prélevée lors de la construction, sur la partie habitation (pas les dépendances nécessaires à l’exploitation agricole).
C’est votre cas si vous êtes vous-mêmes ancien exploitant agricole et que vous occupez toujours la maison qui formait le siège d’exploitation.
C’est également votre cas si vous avez acquis un ancien logement de fonction agricole.
A moins de pouvoir apporter la preuve que vous avez obtenu le changement de destination ( Permis de Construire, Déclaration Préalable mentionnant « changement de destination »), un logement construit à l’origine pour l’agriculture est réputé avoir conservé sa destination agricole.
Vous avez tout intérêt à régulariser administrativement votre logement. Non seulement cette régularisation n’engendre pas de frais mais cela peut vous éviter des situations fâcheuses. En effet en cas de sinistre, les assurances peuvent refuser le remboursement au motif qu’il ne s’agit pas d’une maison d’habitation régulière. L’absence de changement de destination est une information à obligatoirement communiquer lors d’une vente. Cet état de fait pourra donc vous handicaper vous ou vos héritiers.
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Si vous basculez un bâtiment agricole (étable, grange, grenier, dépendances…) en maison d’habitation, il y a paiement de la taxe d’aménagement. En effet ces bâtiments étant exemptés du paiement de cette taxe, ce changement de destination est interprété comme une construction de maison. La taxe est donc due une fois.
Le montant de la taxe d’aménagement varie selon les communes car elle est composée : d’une part communale, d’une part départementale et de la Redevance pour Archéologie Préventive. Son montant est rarement inférieur à 1 000 euros, il atteint plusieurs milliers d’euros si la surface est importante.
Bien que ces sommes dissuasives incitent à ne pas manifester le changement de destination, habiter un bâtiment à destination agricole peut se retourner contre vous. En cas de sinistre, les assurances peuvent refuser le remboursement au motif qu’il ne s’agit pas d’une maison d’habitation régulière. L’absence de changement de destination est une information à obligatoirement communiquer lors d’une vente. Cet état de fait pourra donc vous handicaper vous ou vos héritiers. De plus si la commune a connaissance de votre situation irrégulière, elle est tenue de faire dresser un procès verbal. Vous risquez alors une majoration allant jusqu’à 80% de la Taxe d’Aménagement.